這廂，借助上市為企業(yè)快速擴張“造血”;那廂，又在四處大肆拿地擴充地產(chǎn)版圖。然而，世事變幻無常，欲大張旗鼓來開疆辟土的融信中國上市首年即遭遇最嚴調(diào)控。對于資金吃緊的融信中國而言可謂是雪上加霜，尋求多領(lǐng)域、多渠道融資布局勢在必行。在眾多融資標的中，獲取成本低、資金來源充足的保險業(yè)獲得融信中國青睞。然而，在保險業(yè)“找錢”并非易事，不僅要熬過盈利周期，資金運用也要隨時向監(jiān)管打報告。

　　緊急布局保險業(yè)

　　12月5日，融信中國再度披露該公司參投保險業(yè)務(wù)最新進展。公告顯示，就先前全資附屬公司融信投資與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極就成立合營保險公司一事，現(xiàn)京東方科技將其于首份發(fā)起人協(xié)議下的權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)讓予其全資附屬公司京東方顯示技術(shù)。

　　從今年4月京東方對外披露的公告中便可得知，上述五家公司聯(lián)合成立的保險公司名為國祥人壽保險股份有限公司，注冊地在福建平潭綜合實驗區(qū)，運營總部所在地為北京。國祥人壽的注冊資本金為20億元，上述五家股東分別出資4億元，各占20%的持股比例。

　　地產(chǎn)大佬跟風(fēng)闖入保險業(yè)并不鮮見。據(jù)不完全統(tǒng)計，在保險機構(gòu)中，有40余家保險公司股東的主營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)相關(guān)，占比超兩成。

　　最新案例則是中天城投(000540,股吧)以20億元競拍獲得清華控股有限公司持有的中融人壽保險股份有限公司1億股股份，以持股51%成為中融人壽控股股東。而恒大、萬達等龍頭企業(yè)則在更早布局保險業(yè)，去年恒大以39.39億元競得中新大東方人壽保險公司50%股權(quán)，并更名為恒大人壽;今年，萬達也加碼百年人壽股權(quán)，如愿成為第一大股東。

　　永誠財險資產(chǎn)管理中心風(fēng)控助理吳杰表示，由于保險公司的保費收入獲取成本相對于發(fā)行信托、券商資管計劃產(chǎn)品融資成本要低，對于地產(chǎn)公司來說，通過成立壽險公司來低成本獲得穩(wěn)定長期資金成為一大動力，能獲得保險公司反哺效應(yīng)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，開發(fā)商希望以此能夠使得一些資本投入不再依賴傳統(tǒng)的土地開發(fā)，房企投資保險公司，是地產(chǎn)行業(yè)金融化的發(fā)展趨勢。

　　上市一年資金吃緊

　　背靠今年房地產(chǎn)走勢和大的投資環(huán)境，融信中國一頭砸進保險業(yè)務(wù)讓人心生疑惑，更是有不少人士將投身保險市場與其在土地市場上的表現(xiàn)聯(lián)系起來。業(yè)內(nèi)人士評論，上市頭一年，融信渴望拿出一個漂亮成績單的愿望不難理解，但由于年內(nèi)拿地動作激進，過多高價地也讓公司資金鏈接受嚴峻挑戰(zhàn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，融信在福建、上海、杭州、鄭州等城市頻頻出手，斬獲多塊區(qū)域內(nèi)的高價地塊，并常常創(chuàng)下單價或總價的紀錄。

　　中原地產(chǎn)研究機構(gòu)提供的一個房企“拿地與銷售額比”(計算拿地資金相當于幾個月銷售額)數(shù)據(jù)顯示，融信中國該項指數(shù)排在所有房企的首位。融信中國在今年前10月拿地達到16塊，總金額達405.5億元，但融信銷售額截至10月底僅為132.2億元，拿地銷售比達18.4。這也就意味著，前10個月拿地支出超過了近一年半的銷售收入。

　　中原地產(chǎn)首席研究員張大偉認為，通常該數(shù)據(jù)能夠保持在6以內(nèi)屬安全范圍，超過12說明拿地節(jié)奏較為激進。融信、信達等部分銷售額只有200億元左右的企業(yè)，在樓市調(diào)控后，未來壓力將巨大。

　　實際上，多塊超高溢價項目已讓融信中國感受到壓力。最新消息顯示，該公司在今年8月取得的總價超110億元、溢價率139%，可售部分的樓面價達14萬元/平方米的上海靜安高價地也宣布引入萬科聯(lián)合開發(fā)，萬科占有該項目49%的權(quán)益。

　　除了合作開發(fā)、上市融資來減輕資金鏈壓力外，融信中國通過銀行借款、債券融資等渠道籌錢，如該公司上市以來，除銀行借款之外，合計增加包括公司償債和私人公司債在內(nèi)的各類間接融資超過100億元。本輪融信參投險資業(yè)務(wù)，也是融信進一步打通融資渠道的新手段。

　　但融信的債務(wù)組成中，高成本的信托融資占比高達88.3%。受高信托融資的高成本影響，有息負債的平均借貸成本約為10.47%。高于一般品牌房企的資金成本，也被資本市場解讀為高風(fēng)險的因素之一。

　　“找錢”愿景如愿并不易

　　毋庸置疑，地產(chǎn)企業(yè)進軍保險領(lǐng)域已經(jīng)成為實業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)的一大風(fēng)口。但是融信中國距離真正拿到保險牌照還很遠，暫處于表達意愿階段。作為聯(lián)合發(fā)起人之一，京東方便直言，本交易尚需經(jīng)保監(jiān)會等機構(gòu)批準方能生效,具有不確定性。

　　中華保險研究所總經(jīng)理郝聯(lián)峰向北京商報記者表示，由于房地產(chǎn)是高負債行業(yè)，加上國家對房地產(chǎn)實施的多項調(diào)控政策，有強烈資金需求的房地產(chǎn)公司向銀行貸款受到一些政策約束，常常兼用其他渠道融資。由于保險公司有籌集公眾資金的功能，且有資金運用壓力，導(dǎo)致作為大股東的地產(chǎn)公司有與保險資金緊密合作的沖動。

　　事實上，為了避免險企淪為股東的“提款機”，年初至今，保監(jiān)會一直在收緊保險入口的閘門。在股東資質(zhì)要求上，保監(jiān)會今年8月下發(fā)《保險公司股權(quán)管理辦法(征求意見稿)》，明確保險公司股東類型并列出參與條件，如控制類股東符合最近一年年末總資產(chǎn)不低于100億元、凈資產(chǎn)不低于總資產(chǎn)的30%、資產(chǎn)負債率和財務(wù)杠桿率不得顯著高于行業(yè)平均水平等條件。

　　對于個別社會資本進入保險業(yè)后，在經(jīng)營中漠視行業(yè)規(guī)矩、無視金融規(guī)律，將保險作為低成本的融資工具的現(xiàn)象，保監(jiān)會也摸底排查。今年11月初，保監(jiān)會還要求各類保險機構(gòu)就不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查，自查項目中，對直接和間接投資不動產(chǎn)摸底的信息可謂事無巨細，如計劃投資金額、實際投資金額、資產(chǎn)性質(zhì)、標的類型、經(jīng)營狀態(tài)、投資方式、初始投資時間、賬面余額等。